Ley 21.850: lo que cambia para comprar, invertir y planificar su patrimonio
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Lo que cambia para comprar, invertir y planificar su patrimonio. Ley 21.850 · Reconstrucción Nacional. Guía práctica para clientes · Noviembre 2026. -
Panorama: cinco medidas que tocan su patrimonio. 01 IVA exento en viviendas nuevas: primera venta de unidades ya terminadas, desde el 1 de diciembre de 2026. 02 Nuevo DFL 2 para arriendos: impuesto único de 5% sobre la renta, desde el 1 de enero de 2027. 03 Contribuciones para mayores de 65: exención en la vivienda principal, desde 2027. 04 Donaciones con 50% de rebaja: traspasos en vida a los hijos, desde el 1 de diciembre de 2026. 05 Repatriación de capitales: tasa de entre 7% y 10%, desde enero de 2027. -
IVA en viviendas nuevas: 12 meses para comprar vivienda nueva terminada sin IVA. Vigencia: del 1 de diciembre de 2026 al 30 de noviembre de 2027. Qué califica: viviendas nuevas en su primera venta, con recepción municipal definitiva anterior al 17 de octubre de 2026. Sin tope: no hay límite de valor ni de superficie; también aplica al segmento alto. Estacionamientos y bodegas: incluidos si se venden en el mismo acto que la vivienda. -
IVA en viviendas nuevas: cómo asegurar el beneficio. Sirve: escritura de compraventa firmada dentro del período, y también una promesa por escritura pública o protocolizada firmada dentro del período, aunque se escriture después. No sirve: una reserva simple; sin escritura o promesa formal dentro del plazo, la operación queda fuera de la exención. Ojo: es opcional para la inmobiliaria. Cada vendedor decide si se acoge; hay que preguntarlo y dejarlo por escrito. -
IVA en viviendas nuevas: no es un 19% de descuento. El IVA no grava el terreno, así que la rebaja real es menor y la calcula cada inmobiliaria. Conviene comparar siempre el precio con y sin IVA. ¿Compró hace poco? Quienes escrituraron entre el 22 de abril de 2026 y el inicio de la vigencia pueden pedir la devolución del IVA a través del vendedor. No es automática: la inmobiliaria debe solicitarla al SII y restituir el monto al comprador. El formulario estará disponible desde el 1 de diciembre de 2026. -
DFL 2 para arriendos: desde la tercera vivienda, el arriendo puede tributar 5%. Desde el 1 de enero de 2027. Hoy, 40%: el arriendo se suma a los demás ingresos y paga Global Complementario, con tasa marginal de hasta 40%. Nuevo régimen, 5%: impuesto único sobre la renta bruta de arriendo, sin descontar gastos. -
DFL 2 para arriendos: quién puede acogerse. Personas naturales: desde la tercera vivienda económica, de hasta 90 m², arrendada a personas no relacionadas. Sociedades: desde la primera vivienda, si su giro es exclusivamente el arriendo de viviendas de hasta 90 m². Vía transitoria: viviendas económicas nuevas de hasta 140 m², compradas dentro de los 12 meses siguientes a la publicación de la ley. Condiciones: es voluntario, exige una declaración anual al SII, si se sale no se puede volver a entrar y no se puede arrendar a personas relacionadas. -
Contribuciones: mayores de 65 dejan de pagar contribuciones por su vivienda principal. Desde 2027. Requisitos: una sola propiedad en todo Chile, y vivir efectivamente en ella. A nombre de personas naturales: una sociedad no califica. En copropiedad, un dueño que viva ahí con 50% o más (25% si heredó de su cónyuge o conviviente civil). Al día en contribuciones del año anterior y derechos de aseo. No es automático: se presenta cada año una declaración jurada en Mi SII. El SII cruzará datos con Servel, Registro Civil y PDI. Declarar mal: multa de 300% y 10 años sin beneficio. -
Otras medidas: herencia, liquidez y empresas. Donaciones, −50%: rebaja del impuesto durante 12 meses desde el 1 de diciembre de 2026, sin insinuación judicial; útil para traspasar propiedades a los hijos. Repatriación, 7–10%: tasa para traer capitales al país desde enero de 2027; parte de esa liquidez puede llegar al mercado inmobiliario. Primera categoría, 23%: baja gradual desde 27%: 25,5% en 2027, 24% en 2028 y 23% en 2029. -
Para desarrolladores: más unidades en el mismo terreno. Complemento: DS 68 MINVU (OGUC). Densidad: de 4 a 2,8 habitantes por vivienda para calcular la densidad, cerca de 43% más unidades si la densidad es la única restricción. Factor 1,4 cerca del transporte: a 600 m caminando de metro o tren, o en franjas junto a vías expresas y troncales. Conjunto armónico desde 2.500 m² (antes 5.000 m²): abre hasta 75% más de constructibilidad para viviendas de hasta 90 m², y hasta 50% más de altura. Hasta 50% menos estacionamientos para proyectos que cumplan las condiciones de cercanía al transporte. -
Calendario: las fechas que importan. 17 de octubre de 2026: publicación de la ley y fecha de corte para la recepción definitiva. 1 de diciembre de 2026: parte la exención de IVA y la rebaja de 50% en donaciones. 1 de enero de 2027: nuevo DFL 2, contribuciones para mayores de 65, repatriación y primera categoría a 25,5%. Octubre de 2027: vence la vía transitoria DFL 2, 12 meses desde la publicación. 30 de noviembre de 2027: último día para firmar con exención de IVA y termina la rebaja en donaciones. -
Qué significa para usted: una oportunidad distinta para cada perfil. Compra vivienda: doce meses en que la vivienda nueva terminada sale más barata. Invierte en renta: comprar nuevo sin IVA y arrendar con un impuesto único de 5%. Planifica herencia: donar propiedades a los hijos con 50% menos de impuesto. Tiene 65 o más: sin contribuciones en su vivienda principal, si cumple los requisitos. Capital afuera: buen momento para repatriar con tasa de 7% a 10% y llevar esa inversión a propiedades. Cómo ayudamos: identificamos el stock que califica y validamos cada dato por escrito. -
Te invitamos a conversar: planifiquemos juntos tu próximo cambio. RE GROUP, Los Trapenses 2140, Of. 201, Lo Barnechea. +56 9 9355 3084 · info@regroup.cl. Fuentes: Ley 21.850, Diario Oficial, 17 de octubre de 2026; SII, Resolución Ex. N° 146, 23 de octubre de 2026; DS 68 MINVU (OGUC), Diario Oficial, 2 de octubre de 2026. Información general. No constituye asesoría tributaria ni legal; valide cada caso con su asesor.
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